等著降價、等著打折……虎年申城工作周的樓市成交量不盡如人意，很大程度上與購房者的觀望心態(tài)不無關(guān)系。剛剛過去的元宵節(jié)，滬上各大開發(fā)商使盡渾身解數(shù)，從房屋總價直降15萬元，到付1萬元定金可抵8萬元房款，但這些看著具有誘惑力的促銷手段，依然無法挽救新房市場低迷的人氣。

　　元宵節(jié)促銷冷熱有別

　　“今天是促銷活動最后一天，優(yōu)惠應(yīng)該不會延續(xù)。 ”今年春節(jié)前夕打出 “2月底前購房減免15萬元”的“禹洲金橋國際”，堪稱今年上海元宵節(jié)期間優(yōu)惠力度最大的一個新盤。要知道，單套房產(chǎn)便宜15萬元，這可不是哪個開發(fā)商都有勇氣做到的，況且當(dāng)前正處在買售雙方僵持不下的時候。

　　禹洲金橋國際售樓處相關(guān)工作人員說，拿出來做促銷的住宅有幾十套，雖然是“尾盤”，但位置、樓層都比較好，價格也比較貴，均價在22000元/平方米左右。

　　可記者昨天中午12時來到位于浦東新區(qū)金港路上的禹洲金橋國際現(xiàn)場接待處，不知是否正值正月十五元宵節(jié)，接待處到處冷冷清清，巨大的房屋模型沙盤前也沒什么人看房。

　　而在寶山，新盤“萬業(yè)紫辰苑”也搞起元宵節(jié)的促銷活動——均價在15000—16000元/平方米之間，購房享受9.8折優(yōu)惠。

　　“這個已經(jīng)是最低折扣了嗎？ ”很顯然，開發(fā)商打出的9.8折，令包括記者在內(nèi)的看房人大呼“不解渴”。銷售人員稱，9.8折只是基本優(yōu)惠，折扣多少根據(jù)付款方式來定；首付成數(shù)超過50%，還有更高折扣。

　　記者在電話里詢問得知，相比起禹洲金橋國際的低人氣，位于寶山江楊北路上的萬業(yè)紫辰苑則憑借元宵節(jié)促銷打折，“賺”來不少人氣。 “不需要預(yù)約，直接可以來看，今天看房的人還蠻多的。 ”一位銷售人員說，“(優(yōu)惠政策)可能3月份會作調(diào)整吧，現(xiàn)在還不得而知。 ”

　　類似的情形出現(xiàn)在位于閔行區(qū)的“浦江智匯園”，該盤打出的口號是——購房送泰國游、海南游。在電話咨詢中，記者被告知，浦江智匯園拿出來做活動的房源前幾天還有50多套，但目前只剩下30多套，剩余房源不多了。 “前段時間只能看，不能訂。 ”售樓處一位工作人員對記者提出的看房要求稍感“驚奇”，稱大多數(shù)購房者今天是來了就付錢下訂單了，根本用不著看房。

　　針對在2月底前買房的人交了訂金后可參加開發(fā)商的送旅游活動，浦江智匯園解釋，購房送旅游的促銷活動的確在這段時間，但房價不打折，均價還是16000元/平方米，現(xiàn)場有每戶的價目表。

　　開發(fā)商普遍諱言“降價”

　　相較之下，滬上其它新盤的優(yōu)惠幅度可就沒那么大了。位于奉賢的綠地觀邸目前在售房源有70平方米一房、103平方米二房，均價13000元/平方米，元宵節(jié)前購房，每套享受3萬元優(yōu)惠；位于金山的中銳龍灣1號2月底前購房有“5重優(yōu)惠大禮”，每天有20個名額，現(xiàn)場參與抽獎，其中一等獎在房屋總價上減免4888元。

　　另有一些新盤，要到3月份才開盤，但眼下已將優(yōu)惠早早掛了出來，賺足眼球。如西上海名邸，預(yù)計2月底、3月初開盤，約有100套房源，開發(fā)商早早地就將購房條件寫入廣告口號中，即購房需辦理VIP卡，費用10000元，購房成功可抵20000元房款，未成功則退回。

　　與此相類似，位于嘉定區(qū)的保利家園·遠香近鄰將于3月底推出270套房源，價格都未最終確定，但開發(fā)商“急吼吼”地表示，辦理VIP卡可抵1萬元。

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)有一個現(xiàn)象值得推敲：開發(fā)商似乎都諱言“打折”、“降價”等字眼，盡管他們已經(jīng)那么做了。同樣要在3月份開盤的大華錦繡華城三期，售樓處工作人員在回應(yīng)記者的電話咨詢時透露，新房源預(yù)計均價35000元/平方米左右，和前期基本持平。當(dāng)記者追問有沒有進一步優(yōu)惠時，售樓人員表示，一切都還沒有最終確定。

　　“開發(fā)商的定價策略自然是希望房價低開高走，任何打折、促銷、優(yōu)惠，必須要有足夠的理由和說辭，否則就可能招來之前買家的不滿，甚至遭遇退房的風(fēng)險。 ”一位長期從事房地產(chǎn)營銷的資深人士如是說。

　　但部分春節(jié)前已經(jīng)開盤的項目，近期也出現(xiàn)了不少明顯打折促銷的現(xiàn)象。但大多數(shù)樓盤都“羞答答”，且“試水”的心態(tài)比較普遍。

　　事實上，房地產(chǎn)經(jīng)過去年一年瘋漲之后，房價普遍高企，即便有優(yōu)惠，也無法回落至2008年底、2009年一季度的水平。在此背景下，任何折扣、促銷，頂多是在消化去年一年的漲幅，況且前者的力度、廣度明顯要遜于后者。對當(dāng)前的政策調(diào)控大環(huán)境怎么判別，何時再度進入樓市、以怎樣的資金量進入，購買對象該以怎樣的地段、戶型為主等，都考驗著每一位購房者。

　　七成購房者認為房價會跌 九成開發(fā)商看漲今年房價

　　開發(fā)商這種做法，是在“試水”，考察市場的接受底線何在，還是在“真賣”，開發(fā)商的“葫蘆”里究竟賣的什么藥，廣大購房者不得而知。

　　我們不妨先來看一組調(diào)查數(shù)據(jù)。

    在最新出爐的一項名為“開發(fā)商2010房價預(yù)測及樓盤銷售策略”的調(diào)查中，滬上有67.9%購房者認為2010年房價會出現(xiàn)下跌，其中39.4%購房者預(yù)測房價下跌幅度將超過20%。對于看跌房價的理由，33.2%購房者認為房貸政策收緊是主要因素。

　　而與此形成鮮明對比的是，前不久發(fā)布的 《2009年第四季度中國購房者信心指數(shù)研究報告》顯示，四季度大部分購房者看漲未來房價，前后反差如此之大，房貸政策突變起到巨大作用。

　　在67.9%購房者看跌2010年房價背景下，有53.7%購房者選擇在2010年觀望不出手，33%購房者選擇在2010年下半年買房，僅有13.3%會在上半年購房。

　　分析人士認為，購房者選擇觀望，彰顯了理性的購房行為，雖然最近政策頻發(fā)，但都具有滯后性，發(fā)揮效用需要一段時間，現(xiàn)今房貸政策收緊也加重購房者觀望情緒。

　　對于開發(fā)商來說，調(diào)查結(jié)果顯示，滬上有九成開發(fā)商認為今年房價不會跌，其中47.5%開發(fā)商預(yù)測房價將保持平穩(wěn)，32.2%開發(fā)商預(yù)測房價上漲幅度在20%以內(nèi)，10.2%預(yù)測房價漲幅在20%以上，僅有9%的開發(fā)商預(yù)測房價下跌。

　　從去年下半年開始，開發(fā)商在上海拿地?zé)崆槿諠u高漲，2月11日成交的蘇灣1號地塊樓板價更是超過了5萬每平方米，現(xiàn)階段的土地市場儲備成本已經(jīng)明顯上漲，開發(fā)商對土地儲備的熱情更加印證了地產(chǎn)企業(yè)對未來樓市的信心，市場降價的可能性微乎其微。

　　在九成開發(fā)商看漲今年房價背景下，52.5%樓盤銷售策略選擇小幅漲價，而有28.8%樓盤則選擇觀望，主動降價樓盤僅占3.4%。

　　在針對樓盤今年銷售策略的調(diào)查中，有47.5%的樓盤選擇“小推試水”，23.7%樓盤則會加速推盤，8.5%選擇封盤，20.8%不確定。

　　分析人士指出，多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇“小推試水”，反映出開發(fā)商矛盾重重。尤其是在2009年市場成交量創(chuàng)紀(jì)錄后，開發(fā)商心態(tài)變得難以定則，一方面不想錯過更高的房價利潤空間，一方面又擔(dān)憂新一輪宏觀調(diào)控。“小推試水”成為開發(fā)商的銷售策略，累積人氣為獲得更高的利潤空間做鋪墊。

　　調(diào)查顯示，在被問及2010年是否有打折促銷想法時，有三成樓盤表示有促銷手段，打折、送面積等成為主要促銷手段，促銷樓盤多集中在外環(huán)附近。而56%的樓盤表示，不會進行任何打折。

　　“總體而言，由于許多開發(fā)商資金相對充裕，因此短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下調(diào)的可能性相對較小。 ”負責(zé)該項調(diào)查的一位專家這樣預(yù)測。

　　房企短期內(nèi)確實“不差錢”

　　“短期來看，房企確實 ‘不差錢’，這將制約企業(yè)降價促銷空間。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出。

　　今年年初以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場觀望氣氛漸濃，樓市的新增房源銳減，成交量一再萎縮。尤其在上海，經(jīng)過2009年一番火爆行情后，今年一、二手樓市漸露頹勢， 1月份新建商品住宅成交量更是遭到“腰斬”。

外界對此感到疑惑：市場成交如此低迷，房價應(yīng)該隨著成交量萎縮而下跌才對，但申城房價至今依然未見松動，甚至還在上漲。這究竟是何原因？

　　“我們原先也擔(dān)心今年二季度，中央、地方政策面，特別是關(guān)注一季度的房價究竟會下滑到什么地步，但我們現(xiàn)在感覺還是比較有把握的。”滬上某大型房企事業(yè)部一位營銷負責(zé)人透露，今年其公司幾個項目的開發(fā)速度還是很快的，主要銷售策略可能是價格平開，市場進一步轉(zhuǎn)暖后逐漸調(diào)高，并力爭把品質(zhì)做好。

　　“市場調(diào)整雖然難測，但還是有些規(guī)律的。”就當(dāng)前房價依然堅挺的原因，楊紅旭分析指出，根據(jù)以往情況，一般成交量先跌，價格調(diào)整在后；二手房市場先 “變天”，新房市場后 “變味”。 “制約房價下跌的因素很多，就短期而言，開發(fā)商不差錢是一個重要因素。”

　　據(jù)了解， 2009年1月—12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%，企業(yè)資金面非常寬松。其中，銷售資金回籠和信貸增加對資金來源增量貢獻較大。 2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款 8403億元，增長116.2%，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%。

　　整體來看，1997年以來，除2008年受市場低迷、銷售受阻的影響外，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年資金來源均保持高速增長，其中又以2009年為最。值得一提的是，2009年扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資后的企業(yè)剩余資金高達20896億元，同比增長176.2%，增速創(chuàng)歷史新高。剩余資金占本年資金來源比重達36.6%，占比亦創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)企業(yè)的“不差錢”由此可見一斑。

　　一些業(yè)內(nèi)專家指出，近來樓市促銷、優(yōu)惠不斷，更深層次的原因，或許可概括為三方面內(nèi)容——

　　首先，世博會因素。從5月1日開始，相關(guān)區(qū)域內(nèi)的建筑工程施工就得嚴格控制，且工程質(zhì)量安全容不得半點閃失，因此，依靠在世博會期間 “趕工”，讓住宅項目在年內(nèi)盡快達到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的做法基本不可取，比較現(xiàn)實的做法，是從現(xiàn)在開始趕緊以一些促銷、優(yōu)惠 “處理”掉一些 “尾盤”，收回一定量的資金后，再去開發(fā)下一個項目。

　　其次，資金鏈因素。有市場內(nèi)部人士直言，今年下半年很多房企的資金將顯緊張。一是上半年成交量同比下滑，資金回籠量減少；二是今年房地產(chǎn)信貸比去年緊縮很多；三是少數(shù)企業(yè)去年高價圈地過于激進，按照土地出讓新規(guī)，一年內(nèi)須付清土地款，其手頭現(xiàn)金將比較緊張。

　　再次，政策面因素。對于未來樓市政策走向，有關(guān)專家表示，2010年房地產(chǎn)政策將轉(zhuǎn)向 “有保有壓”，今年宏觀經(jīng)濟的任務(wù)仍是保增長恢復(fù)經(jīng)濟，仍將發(fā)揮房地產(chǎn)龍頭作用。鑒于目前經(jīng)濟復(fù)蘇所處階段，短期內(nèi)信貸政策依然保持偏寬松的環(huán)境，預(yù)計從二季度起，隨著宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)走穩(wěn)，房價還會上漲，政策調(diào)控的力度在二季度后期將逐步加強，房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)明顯的 “前松后緊”趨勢。屆時，主動調(diào)整營銷策略的樓盤自然將呈 “花開”之勢，再有樓盤想打折、促銷，也用不著像現(xiàn)在這樣“羞答答”了。

    “房價上漲論”為降價埋伏筆

　　在市場僵持不下、后市走勢難料的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商們都在做些什么？

　　春節(jié)前夕，中央陸續(xù)出臺諸多旨在遏制房價上漲的政策。業(yè)內(nèi)外眾多理性人士都得出房價將進行適度調(diào)整的判斷。而任志強等地產(chǎn) “大佬”近日卻一再放話，唱漲房價，王石等開發(fā)商中的理性派則比較 “糾結(jié)”，對于后市趨勢的拿捏和掌控，將成為今年拿地、推盤的風(fēng)向標(biāo)。

　　“今年房價同比漲幅至少達5%，凡是預(yù)測房價會跌的都是瞎說。” 1月22日，華遠地產(chǎn)董事長任志強表示， “從2003年開始，國務(wù)院的國幾條都出完了，調(diào)控的手段也非常雷同，并無新意。從時間上看， 2009年的地產(chǎn)新政還是選擇在年末而非通常情況下的年初出臺，似乎表明了今年不會再有樓市政策出臺。”

在房地產(chǎn)商陣營中，萬科地產(chǎn)集團董事局主席王石是少有較為理性的代表之一，其在2007年末的一番 “拐點論”得到了市場的驗證。不久前，王石重申不當(dāng)“地王”，不做地產(chǎn)價格領(lǐng)跑者。但在2009年12月，王石卻在微博發(fā)文感慨：水價漲了，資源性商品上漲是必然趨勢，但房價再漲就問題大了。

　　可令人稍感詫異的是，在當(dāng)前市場背景下，王石也拋出房價上漲論。在2月19日的 《壹周立波秀》節(jié)目中，王石在回答周立波提問時說： “未來三年應(yīng)該是價格繼續(xù)往高走，那是毫無疑問的。”不過王石后來也談到，房價要與收入相匹配，房價的瘋漲一定要控制，不控制是有問題的。

　　但在2月28日，王石再次發(fā)表觀點稱，今年樓市各種不確定性因素太多， “去年貨幣發(fā)行這么多會產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，今年樓市如何不好說，但三年來看其價格一定是上升的。”不過其預(yù)計，未來五年，全球前十位的開發(fā)商都將來自中國。

　　“當(dāng)前的房價還是很堅挺的，特別是上海市中心城區(qū)。但從中央到地方，政府對樓市調(diào)控不斷，樓市前景不明朗，公司制定全年的計劃都很困難。”在對滬上的一些房地產(chǎn)開發(fā)商的采訪中，記者聽到不少這樣的說法。

　　中國房產(chǎn)信息集團高級分析師付琦認為，就上海而言，首先是新房供應(yīng)不足。由于供應(yīng)不足，開發(fā)商并沒有感覺到市場寒流到來，價格走勢沒有出現(xiàn)明顯變化。供應(yīng)不足所引起的成交趨冷，對開發(fā)商而言沒有絲毫的庫存壓力和資金壓力，開發(fā)商并不需要跌價來維持銷量。

　　付琦談到，市場供應(yīng)由新增供應(yīng)和存量供應(yīng)兩部分組成，特別是存量供應(yīng)的多寡對成交影響特別大。 2010年1月底，上海市商品住宅存量供應(yīng)僅為476萬平方米，這是歷史最低點。這些存量主要由尾盤、豪宅別墅、只租不售的房源構(gòu)成，幾乎沒有有效房源，在這樣的情況下，市場成交一定受到新增供應(yīng)限制，成交數(shù)據(jù)不可能很高。目前，購房者已經(jīng)出現(xiàn)了謹慎的心理，政策走勢的不確定性，讓不少購房者開始猶豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端購房者為甚。

　　獨立財經(jīng)評論人吳其倫以為，地產(chǎn) “大佬”刻意唱漲房價的真實意圖有以下這樣幾方面：

　　首先，近期市場成交量暴跌，令地產(chǎn)商慌了陣腳，不得不拋出“房價上漲論”這顆煙霧彈來迷惑消費者。今年春節(jié)期間，深圳零成交、廣州成交不足五套、上海成交30套，這表明了各地市場的觀望氣氛日漸濃厚。在這樣的成交量面前，開發(fā)商變得膽戰(zhàn)心驚，成交量暴跌必將帶來房價大跌。其次，地產(chǎn) “大佬”拋出房價上漲論，是在為自己降價出貨埋伏筆。春節(jié)過后，各地房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)促銷降價狂潮。地產(chǎn) “大佬”們也預(yù)見到這點，他們害怕降價促銷大戰(zhàn)在各地燃起。最后，地產(chǎn) “大佬”們拋出房價上漲論是向政府決策層施壓，以期達到政府停止對地產(chǎn)調(diào)控的目的。

　　“從近期政府再度提高存款儲備金率、嚴打囤地、繼續(xù)收緊房貸等政策來看，地產(chǎn) ‘大佬’的努力是徒勞的。”吳其倫說。