部分城市近期商品房價格的止跌，顯示出房地產調控在進入“深水區(qū)”之后，行政力量與市場力量的博弈在復雜化。按照中央政府多次宣示的調控目標，要讓房價回到合理的區(qū)間，這是一個充滿彈性的表述，但以目前的價格水平，顯然與這個目標尚有距離。因此，隨著房價出現(xiàn)的這種僵持，輿論加強了對加大調控力度的呼吁。日前，市場上傳出將要取消商品房預售制的聲音，頓時引起震動，股票市場上已經傷痕累累的房地產股票出現(xiàn)了深幅下跌。不過，出人意料的是，住建部隨之對此作出澄清，表示在調控政策選項上并無取消商品房預售制的計劃。

　　但是，政策面上盡管對此作出了澄清，輿論并沒有就此平息下來，一些市場人士認為，取消商品房預售制，可以對目前正在茍延殘喘的開發(fā)商施以致命一擊，使他們的資金鏈徹底斷裂，從而推動房價大幅度下跌，房地產調控的目標庶幾即可達成。住建部的表態(tài)因此而受到批評，認為其背后反映的是在政府提出“穩(wěn)增長”的目標以后，在地方政府強烈的重啟房地產市場以拉動經濟指標的訴求之下，住建部作出的讓步。

　　我國房地產市場上的商品房預售制，嚴格地說并不是本土開發(fā)商的發(fā)明，而是向香港市場學來的，這就是香港市場上盛行不衰的賣樓花。開發(fā)商的房子還未竣工，就向購房者預收部分或全部房款，這使開發(fā)商的資金鏈有了保證。商品房的建造需要資金量大，從投入到回報的周期比較長，開發(fā)商如果完全靠銀行信貸支持，即使銀行向其敞開大門，其資金成本也將成倍增加，這種成本最終是要通過提高房價來消化的。而向購房者預收房款，則是在銀行信貸之外新辟了一條資金融通渠道，對于開發(fā)商來說，確實是有利可圖的。在目前銀行信貸向房地產市場的資金注入受阻的情況下，開發(fā)商之所以仍能生存，與預售制的推行確實有很大關系。

　　預售制作為一種商品營銷模式，其實不僅對開發(fā)商有利，對于購房者來說同樣是有利可圖的，這也正是預售制能夠在市場上長期存在的一個重要原因。按照市場交易的規(guī)則，一件商品在還沒有制作完成時即推銷出去，必須在價格上比現(xiàn)房銷售便宜，這樣才能得到消費者的認可，對于像商品房這樣的大宗商品，這一條是十分重要的，如果期房與現(xiàn)房是一個價格，預售制對消費者就不可能產生吸引力。僅僅從這一點來看，我們就必須承認，預售制是一種雙贏的銷售模式，它既有利于開發(fā)商及早回籠資金，也有利于消費者以相對低的價格購買到商品房，很顯然，面對高企的房價，商品房預售制在一定程度上給購房者提供了緩沖，他們可以根據(jù)自己的購買力在期房與現(xiàn)房之間作出選擇。

　　當然，商品房預售制在實踐中也產生了一些問題，比如，由于開發(fā)商預先收取了購房款，其房屋質量出現(xiàn)問題后，購房者維權很困難，甚至有開發(fā)商在收取了購房者的預付款后卷款潛逃。這說明在誠信缺乏的現(xiàn)實環(huán)境中，預售制的推行還需要一些配套制度。比如，在購房者與開發(fā)商的房屋質量糾紛中，技監(jiān)、工商行政、司法等政府力量應該更多地支持消費者維權，同時，消費者的預付款可以交由可靠的第三方代管，開發(fā)商根據(jù)工程進度分期提取，這樣也可保證消費者的預付款安全。

　　商品房預售制中出現(xiàn)的問題，并不是取消這一營銷模式的理由，更不應將取消這一制度作為加大市場調控力度的一個手段。房地產調控的目的，并不是為了讓開發(fā)商走投無路，甚至將他們置于死地，如果真有這樣的目標，調控反而方便了，只要由工商行政部門將開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照注銷就可以了。房地產調控是為了讓市場回歸到理性的軌道，讓包括開發(fā)商在內的所有市場主體能夠成為推動市場和諧發(fā)展的健康力量，因此，一切符合購房者需要的市場制度都應該受到保護。顯然，住建部對有關預售制將取消的傳言及時予以澄清，這是一種建立在正確的調控方向基礎上的正確態(tài)度。